Обзор прессы
Памятка потенциальному покупателю коттеджного поселка
Начиная со второй половины 2008 и по настоящее время в Подмосковном регионе появилось много поселков в сегменте эконом-класса. С приходом кризиса спрос на данный вид загородной недвижимости перетек из более дорогих сегментов. Предложение удивляет своим разнообразием и заманчивыми ценами.
Что является важным при покупке участка или дома в коттеджном (дачном) поселке? Рассмотрим основные вопросы, на которые стоит обратить внимание потенциальному покупателю при выборе загородной недвижимости.
Земельный участок под строительство поселка
Существует несколько основных категорий земельных участков:
· Земли промышленности, транспорта, связи и иного не сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач.
· Земли особо охраняемых категорий - земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного значения.
· Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.
· Земли лесного фонда - лесные земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины, прогалины и др.
· Земли запаса - земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду юридическим или физическим лицам.
· Земли поселений - земли городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов
· Земли сельскохозяйственного назначения - земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
Для строительства жилых объектов пригодны участки из двух категорий:
· Земли поселений.
На таких участках возможно строительство как многоквартирных так и индивидуальных домов. В рассматриваемом сегменте загородной недвижимости поселки с данной категорией практически не встречаются, т.к. земли поселений используются в большинстве своем для более дорогих проектов.
· Земли сельскохозяйственного назначения.
При условии изменения вида разрешенного использования на землях данной категории возможно строительство дачных домов и поселков. Наиболее распространенный способ - изменение вида разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Вышеуказанное изменение возможно только для земельный участков, находящихся в собственности, и не распространяется на арендованные земли.
Следует отметить, что при этом категория земли (сельхоз назначение) не изменяется.
Даже при соблюдении данных условий существуют некоторые ограничения по застройке. В частности, не допускается строительство домов в охранной зоне газопровода, ЛЭП, водоохраной зоне и т.п.
Правоустанавливающая и градостроительная документация.
Для строительства поселка застройщик должен иметь следующие наиболее важные документы:
· свидетельство о праве собственности на земельный участка
· утвержденный проект планировки
· протокол об утверждении результатов общественных слушаний
· технические условия (ТУ) на присоединение к сетям
· разрешение на строительство
Коммуникации.
Наличие коммуникаций в поселке одна из самых важных его составляющих. Наличие газа, электричества, водоснабжения, канализации и дорог играет существенную роль в привлекательности проекта.
Кратко механизм подключения к сетям выглядит так:
· получение ТУ на подключение по каждому виду сетей
· разработка и согласование проекта на внешние (до поселка) и внутренние (внутри него) сети по каждому виду
· выполнение соответствующих работ
Таким образом получение ТУ и проектов является обязательной составляющей, но не гарантией наличия сетей в домах.
В принципе, нельзя исключать вариант полного отсутствия коммуникаций в предполагаемой застройке. Существуют различные варианты автономного газо-, электро- и водоснабжения. Правда покупателю в таком варианте следует задуматься себестоимости обслуживания дома в таком поселке.
Концепция поселка
В основном застройщиками предлагаются несколько вариантов поселков:
· без подряда
Покупатель получает только участок (как правило, с проведенными по границе сетями). Строительство и оформление дома ложится на плечи покупателя.
· с подрядом
Покупая участок, клиент обязуется силами застройщика построить на нем по согласованной цене один из предлагаемых проектов домов.
· участок с домом
Отличается от участка с подрядом наличием уже построенного застройщиком дома.
Присоединение уже построенного дома к поселковым сетям возможно только после регистрации строения в собственность, разработки и выполнения соответствующими службами индивидуального проекта подключения.
Цены
Однозначно определить себестоимость строительства дачного поселка (земельного участка, прокладки сетей, строительства дома) практически невозможно. Но для приблизительной оценки можно использовать следующую формулу:
C = Cзу + Сс + Сд, где
Cзу – себестоимость земельного участка – складывается из работ по подготовке и согласованию проекта поселка, себестоимости покупки застройщиком земли, затратами на перевод земли под дачное строительство и кадастрирование (выделение) из общей площади поселка ;
Сс – себестоимость сетей - относительная стоимость согласования, проектирования и подведения сетей
Сд – себестоимость строительства дома
Возьмем, для примера поселок на на одном из самых востребованных в эконом-классе направлений – Симферопольском шоссе. Допустим, что наш виртуальный поселок состоит расположен на 10 Га и состоит из 75 участков по 10 соток, к каждому участку подведены газ, свет, вода и дороги, канализация - септик.
· Cзу. Общая продаваемая площадь – 750 соток или 75% (25% - потери застройщика на дороги, детские площадки и т.п.). Стоимость проектных работ – 100$ за сотку. Себестоимость покупки застройщиком возьмем в 300$ за сотку. Т.о. себестоимость продаваемой покупателю сотки с учетом потерь будет равна:
(100$ + 300$) + 25% (потери) + 20$ (кадастрирование) = 520$
· Сс. Самая непрозрачная часть расходов. Можно экспертно предположить, что покупка мощностей, разработка и согласование проектов, прокладка газо-, электро- , водоснабжения и дорог обойдется застройщику в сумму от 1000$ до 1500$ за сотку.
С учетом затрат на маркетинг, рекламу и т.п. себестоимость земельного участка возрастает до 1600-2000$ за сотку.
Прибавив сюда налоги, проценты по кредитам и прибыль на уровне 25%, получаем на выходе 2500$ - 3200$ за сотку. Такова минимально возможная рыночная стоимость земельного участка без подряда.
· Сд. Себестоимость строительства деревянного дома из оцилиндрованного бревна диаметром 220 мм без внутренней отделки составляет не менее 400$ за м2 общей площади. Соответственно строительство дом в 150 кв.м. обойдется в 60000$. При условии, что застройщик не зарабатывает на строительстве.
В результате наших приблизительных расчетов мы получаем такую картину: дом 150м2 на 10 сотках в коттеджном поселке по минимуму должен обойтись покупателю в
3000$/сотка * 10 соток + 400$/м2*150м2 = 90 000$ или 2 700 000 руб. МИНИМУМ!
В поселках, где стоит дешевле либо нет сетей (части сетей), либо застройщик продает без прибыли (ниже себестоимости).
В связи со всем вышесказанным хочется предостеречь потенциальных покупателей дачных или коттеджных поселков от ошибки в выборе понравившегося проекта. Красивая реклама и завлекательные цены часто не имеют ничего общего с действительностью, а зачастую говорят о недобросовестности продавца. Постарайтесь ознакомиться с документами, понять, какие работы выполнены. Уже построенный дом в «готовом поселке» может надолго остаться без коммуникаций, если застройщик откладывает работы по изменению категории (вида разрешенного использования) или по проектированию и согласованию коммуникаций «на потом».
Источник: Top Real Estate
сайт: topre.ru
← Обзор всей прессы
